06. November

2018

Schlagwörter

Hochbau

Unternehmen

Hochbau Falkowski - Wirtschaft

KfW-Studie: Bauboom führt nicht zu Immobilienblase

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind in den vergangenen Jahren rapide gestiegen. Und in vielen Städten kann man einen enormen Anstieg der Bautätigkeit beobachten. Deshalb gibt es bereits Warnungen und Unkenrufe: Droht das Platzen einer Immobilienblase? Die Erfahrungen aus Immobilienkrisen in den USA, Spanien oder Irland zeigen: Wenn Immobilienblasen zu spät erkannt werden, kann das zu einer gesamtwirtschaftlichen Krise führen. Doch die aktuelle Situation in Deutschland ist eine ganz andere. Das geht aus einer aktuellen Studie der Forschungsabteilung der KfW-Bankengruppe hervor.

Steigende Preise – vor allem in den Großstädten

Die Preise für Wohnimmobilien steigen unvermindert weiter. In mehreren Großstädten zogen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr sogar im zweistelligen Prozentbereich an. Das berichtete die Zeitschrift Finanztest bereits im Juli. Berlin liegt an der Spitze des Booms, hier wurden die Wohnungen zwischen Ende 2016 und Ende 2017 im Durchschnitt um 15,6 Prozent teurer. Danach folgten Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart und Köln. Bundesweit mussten Käufer von Eigentumswohnungen im Schnitt sieben Prozent mehr zahlen als zuvor.

Der Boom hat verschiedene Ursachen. Zum einen sind Aktien als Geldanlage seit der Finanzkrise 2008 weniger attraktiv für viele Anleger. Die kaufen lieber Immobilien oder beteiligen sich an internationalen Immobilienfonds. Gleichzeitig werden Baukredite durch niedrige Zinsen erschwinglicher. Und nicht zuletzt ist die Situation am Arbeitsmarkt historisch betrachtet äußerst günstig zurzeit. Aktuell sind 45 Millionen Deutsche erwerbstätig, berichtet das Statistische Bundesamt. Das sind so viele wie noch nie seit der Wiedervereinigung. Deshalb haben viele Haushalte die Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Wie entsteht eine Immobilienkrise?

Das Baugewerbe sei generell anfällig für Fehlallokationen und auch Spekulationen, schreiben die KfW-Forscher. Das liege vor allem an der langen Zeit, die für Planung und Fertigstellung benötigt werde. Das Angebot reagiere mit deutlicher Verzögerung auf die Nachfrage. Ein weiterer Grund: Die meisten Immobilien würden mithilfe von Krediten finanziert. Bei einem Aufschwung könnten sich steigende Preise und eine großzügigere Vergabe von Krediten gegenseitig verstärken.

Wenn Zinsen niedrig sind und Immobilien hoch bewertet werden, kann das dazu führen, dass langfristig am Bedarf des Marktes vorbei produziert wird. Dann entsteht die berüchtigte Blase. Wenn die platzt, stehen Wohnungen leer, viele Haushalte sind verschuldet und die Bauträger gehen bankrott. Wenn dann Immobilienkredite ausfallen, hat das in der Regel schwerwiegende Konsequenzen für die gesamte Wirtschaft. Doch die aktuelle Situation sei eine ganz andere als in den USA, Spanien oder Irland vor den dortigen Krisen, stellt die KfW-Studie fest.

Verschuldung der Haushalte

Obwohl die Preise in den letzten Jahren massiv gestiegen sind, sehen die KfW-Forscher keine Preisblase. Das Rückschlagspotenzial, also die relative Kluft zwischen Kaufpreis und den erzielbaren Mieten, liege zwar zwischen 22 und 40 Prozent. Doch die Haushalte verfügten weiterhin über genügend Einkommen, um das Risiko auszugleichen. Die Verschuldung deutscher Haushalte sei im selben Zeitraum kaum angestiegen. Auch die Bauträger seien nicht in bedrohlicher Weise verschuldet. Das Risiko von Zinsänderungen liege vor allem bei Banken, die dafür gut aufgestellt seien.

Die Bautätigkeit in Deutschland habe seit 2010 deutlich zugenommen. Doch der Bausektor sei nicht überproportional gewachsen, schreiben die KfW-Forscher. Investitionen in Wohnungsbau hätten einen Anteil von sechs Prozent am Bruttoinlandsprodukt (BIP). Auf dem Höhepunkt der Blasen in Irland und Spanien waren dort die Werte etwa doppelt so hoch. In Deutschland machen alle Bauinvestitionen, inklusive der staatlichen, etwa ein Zehntel des BIP aus. In Spanien und Irland war es jeweils etwa ein Fünftel.

Keine Krise, aber Veränderungen

Eine Krise ist also unwahrscheinlich, meinen die Forscher. Dennoch gäbe es Entwicklungen, deren langfristige Folgen kaum absehbar wären. Die Demografie zum Beispiel. Die Altersgruppe der 20- bis 49-jährigen schrumpft um etwa ein Prozent pro Jahr. Da diese Gruppe jedoch die meisten Haushalte gründet, könnte der Bedarf an Wohnungen und Eigenheimen langfristig sinken. Allerdings wirkt dem eine andere gesellschaftliche Entwicklung entgegen: In den großen Städten ist ein Trend zu kleineren Haushalten zu beobachten. Das erhöht den Pro-Kopf-Bedarf an Wohnimmobilien wieder.

Das könnte Sie auch interessieren.